Mietkaution zurückfordern
Wann muss der Vermieter zahlen, welche Abzüge sind erlaubt – und wie fordert man die Kaution Schritt für Schritt zurück.
Wie lange darf der Vermieter warten?
Eine gesetzlich festgelegte Frist für die Kautionsrückgabe gibt es nicht. Die Rechtsprechung hat aber einen Rahmen entwickelt: Vermieter dürfen sich 3 bis 6 Monate Zeit lassen, um offene Forderungen (z. B. Betriebskostenabrechnung, Schadenersatz) zu ermitteln und zu beziffern.
Was Vermieter nicht dürfen: die Kaution unbegrenzt zurückhalten oder ohne Begründung einbehalten. Sind nach 6 Monaten keine Forderungen geltend gemacht worden, kann der Mieter die vollständige Rückzahlung verlangen.
Was darf einbehalten werden – und was nicht?
- Mietrückstände
- Offene Betriebskostennachzahlungen
- Schäden über normale Abnutzung (zum Zeitwert)
- Kosten für nicht durchgeführte Endrenovierung (nur bei wirksamer Vertragsklausel)
- Normale altersbedingte Abnutzung
- Verblasste Wandfarbe, abgenutzte Böden
- Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Vertragsklausel
- Mängel, die schon bei Einzug bestanden
- Neuwertabzug bei beschädigten Gegenständen
Für beschädigte Einbauten oder Gegenstände gilt grundsätzlich der Zeitwert zum Schadenszeitpunkt – nicht der ursprüngliche Kaufpreis. Was ein Gegenstand nach Jahren der Nutzung noch wert ist, lässt sich mit dem Zeitwert-Rechner für Möbel ermitteln.
Schritt für Schritt: So fordert man die Kaution zurück
Musterbrief: Kaution zurückfordern
Tragen Sie Ihre Daten ein – der Brief wird sofort ausgefüllt. Sie können den Text anschließend direkt im Textfeld anpassen, kopieren oder ausdrucken.
Warum ein Übergabeprotokoll entscheidend ist
Der häufigste Streitpunkt ist die Frage, welche Schäden schon bei Einzug bestanden – und welche der Mieter verursacht hat. Ohne schriftliches Übergabeprotokoll steht Aussage gegen Aussage.
Ein lückenlos dokumentiertes Protokoll – mit Fotos, Datum und beiderseitiger Unterschrift – schützt Mieter und Bürge gleichermaßen vor ungerechtfertigten Forderungen. Das Tool uebergabe.mietkaution.org hilft dabei, den Wohnungszustand strukturiert zu dokumentieren.
Was bedeutet das für den Bürgen?
Besteht neben der Barkaution auch eine Mietbürgschaft, kann es vorkommen, dass der Vermieter – nach Aufbrauchen der Kaution – beim Bürgen weitere Forderungen geltend macht. Das macht die Frage, welche Abzüge zulässig sind, auch für den Bürgen relevant.
Ungerechtfertigte Einbehalte, die der Vermieter vom Mieter nicht erstreiten kann, können nicht einfach auf den Bürgen umgelegt werden. Der Bürge haftet nur für tatsächlich bestehende Forderungen des Vermieters gegen den Mieter – nicht für pauschale oder unbegründete Forderungen.
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Zur Bürgschaft Vorlage →Häufige Fragen
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist. Gerichte akzeptieren in der Regel eine Wartezeit von 3 bis 6 Monaten nach dem Auszug als angemessen – genug Zeit für den Vermieter, offene Betriebskostenabrechnungen zu erstellen und eventuelle Schäden zu beziffern. Danach kann der Mieter die Rückzahlung schriftlich einfordern.
Ja. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen (z. B. auf einem Treuhandkonto). Die erwirtschafteten Zinsen stehen dem Mieter zu und müssen zusammen mit der Kaution zurückgezahlt werden. Bei niedrigen Zinsphasen ist der Betrag gering, der Anspruch besteht aber grundsätzlich. Den konkreten Zinsbetrag für die eigene Kaution ermittelt der Mietkaution-Zinsen-Rechner.
Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für eine noch ausstehende Abrechnung zurückhalten – aber nicht die gesamte Summe, wenn die erwartete Nachzahlung deutlich niedriger ist. Nach Erhalt der Abrechnung muss der Rest unverzüglich zurückgezahlt werden.
Wenn die Kaution ordnungsgemäß auf einem separaten Treuhandkonto angelegt wurde, ist sie im Insolvenzfall geschützt und fällt nicht in die Insolvenzmasse. Hat der Vermieter die Kaution nicht vorschriftsmäßig angelegt, wird der Mieter zum normalen Insolvenzgläubiger – was die Rückzahlung unsicher macht.
Ja – auch bei fristlosem Auszug beginnt die Wartezeit für die Kautionsrückgabe mit der tatsächlichen Rückgabe der Wohnungsschlüssel. Der Vermieter kann dann allerdings Schadensersatz für entgangene Miete bis zur ordentlichen Kündigungsfrist geltend machen und diesen von der Kaution einbehalten.