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Ratgeber

Mietbürgschaft kündigen

Wann endet die Haftung des Bürgen – und was können Bürgen tun, die aus einer bestehenden Bürgschaft herauswollen?

Das Wichtigste vorab

Kein einseitiges Kündigungsrecht: Eine Mietbürgschaft kann vom Bürgen nicht einseitig gekündigt werden. Sie ist ein Vertrag zwischen Bürge und Vermieter – und kann nur mit Zustimmung beider Seiten aufgelöst werden oder endet automatisch mit dem Ende des Mietverhältnisses.

Das bedeutet: Wer eine Bürgschaft unterschrieben hat, haftet grundsätzlich für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses – unabhängig davon, ob sich das Verhältnis zum Mieter verändert hat, ob das Einkommen gesunken ist oder wie viele Jahre vergangen sind.

Wann endet eine Mietbürgschaft automatisch?

Die Bürgschaft erlischt von selbst, wenn das gesicherte Mietverhältnis vollständig beendet ist und der Vermieter gegenüber dem Mieter keine offenen Forderungen mehr hat. Konkret bedeutet das:

  • Das Mietverhältnis ist gekündigt und der Mieter ausgezogen
  • Die Wohnungsübergabe hat stattgefunden
  • Alle Mietrückstände, Betriebskosten und Schadenersatzansprüche sind beglichen oder verjährt

Erst wenn diese Bedingungen erfüllt sind, ist die Haftung des Bürgen endgültig beendet. Gibt es noch offene Forderungen – auch wenn der Mieter längst ausgezogen ist –, kann der Vermieter den Bürgen noch in Anspruch nehmen.

Sonderfall: Mieterwechsel und neuer Mietvertrag

Tritt ein neuer Mieter in den Mietvertrag ein oder wird nach einem Mieterauswechsel ein komplett neuer Mietvertrag abgeschlossen, gilt die ursprüngliche Bürgschaft für dieses neue Verhältnis nicht mehr automatisch. Die Bürgschaft ist an das konkrete Mietverhältnis gebunden, für das sie ausgestellt wurde – nicht an die Wohnung oder den Vermieter.

Was kann der Bürge tun?

Wer aus einer laufenden Bürgschaft herauswill, hat folgende Möglichkeiten – keine davon ist garantiert, aber alle sind es wert, versucht zu werden:

1
Vermieter um Entlassung bitten Der Bürge kann den Vermieter schriftlich bitten, ihn aus der Bürgschaft zu entlassen. Der Vermieter ist rechtlich nicht dazu verpflichtet – aber je länger das Mietverhältnis störungsfrei läuft, desto eher zeigen sich Vermieter kulant. Die Anfrage sollte schriftlich gestellt werden, damit es einen Nachweis gibt.
2
Ablösung durch andere Sicherheit anbieten Manchmal lässt sich ein Vermieter überzeugen, die Bürgschaft aufzuheben, wenn eine gleichwertige Sicherheit angeboten wird – etwa eine Barkaution oder eine Kautionsversicherung. Das ist verhandelbar und erfordert die Zustimmung aller drei Parteien (Vermieter, Mieter, Bürge).
3
Mieter zum Mietende bewegen Da die Bürgschaft mit dem Ende des Mietverhältnisses automatisch erlischt, endet die Haftung des Bürgen, sobald der Mieter auszieht und alle Verbindlichkeiten beglichen sind. Auf das Mietende selbst hat der Bürge rechtlich keinen Einfluss – er kann den Mieter jedoch darum bitten oder entsprechend motivieren.
4
Befristete Bürgschaft vereinbaren Für zukünftige Bürgschaften empfiehlt es sich, von Anfang an eine Befristung zu vereinbaren – etwa auf 3 oder 5 Jahre. Auch ein Haftungshöchstbetrag begrenzt das finanzielle Risiko verlässlich.

Wie sollte die Entlassung dokumentiert werden?

Für die Entlassung aus der Bürgschaft schreibt das Gesetz keine Schriftform vor – eine mündliche Vereinbarung wäre rechtlich wirksam. In der Praxis ist das aber gefährlich: Ohne schriftlichen Nachweis kann es später zum Streit kommen, wer was wann zugesagt hat.

Empfehlung: Die Entlassung immer schriftlich vereinbaren und von Vermieter und Bürge unterzeichnen lassen. Idealerweise mit dem Satz: „Der Bürge [Name] wird hiermit mit Wirkung zum [Datum] aus der Bürgschaft vom [Datum der ursprünglichen Bürgschaft] für das Mietverhältnis [Adresse] entlassen."

Was passiert, wenn der Bürge verstirbt?

Die Bürgschaft geht grundsätzlich auf die Erben des Bürgen über, wenn diese die Erbschaft annehmen. Das bedeutet: Auch nach dem Tod des Bürgen kann der Vermieter Forderungen gegen den Nachlass geltend machen, sofern das Mietverhältnis noch läuft und Verbindlichkeiten offen sind. Erben sollten in einem solchen Fall prüfen, ob ein Ausschlagen der Erbschaft sinnvoller ist. Einen ausführlichen Überblick, was im Erbfall mit der Mietkaution passiert, bietet mietkautionssparbuch.com.

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Häufige Fragen

Nein. Ein gesetzliches einseitiges Kündigungsrecht des Bürgen gibt es nicht. Die Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen Bürge und Vermieter – und kann nur mit Zustimmung beider Seiten aufgelöst werden oder endet automatisch, wenn das gesicherte Mietverhältnis endet.

Tritt ein neuer Mieter in den Mietvertrag ein oder wird ein komplett neuer Mietvertrag abgeschlossen, gilt die ursprüngliche Bürgschaft für den neuen Mieter grundsätzlich nicht mehr. Die Bürgschaft ist an das konkrete Mietverhältnis gebunden, für das sie ausgestellt wurde – nicht an die Wohnung.

Der Bürge haftet so lange, bis alle Forderungen des Vermieters gegen den Mieter beglichen oder verjährt sind. Das können auch noch Monate nach dem Auszug sein – etwa wenn eine Betriebskostenabrechnung noch aussteht. Die Verjährungsfrist für Mietforderungen beträgt in der Regel drei Jahre.

Gesetzlich vorgeschrieben ist Schriftform nicht – eine mündliche Vereinbarung wäre wirksam. In der Praxis sollte die Entlassung aber immer schriftlich dokumentiert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Ja. Zahlt der Bürge Forderungen des Vermieters, hat er gegenüber dem Mieter einen Rückforderungsanspruch (§ 774 BGB). In der Praxis ist die Durchsetzung dieses Anspruchs aber oft schwierig – insbesondere wenn der Mieter zahlungsunfähig oder nicht auffindbar ist.

Rechtlicher Hinweis: Diese Seite dient zur allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen zur Kündigung oder Entlassung aus einer Bürgschaft empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.